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Immobilientipp: „VORKAUFSRECHT“

Matthias Gutsche unser Experte in Immobilienfragen.

Matthias Gutsche unser Experte in Immobilienfragen.

Das VORKAUFSRECHT ist ein „gerne“ immer wieder übersehenes Thema – dabei ist es sowohl beim Kauf als auch beim Verkauf einer Immobilie wichtig und ebenso sowohl für Käufer als auch für Verkäufer !

Voneinander zu unterscheiden sind im Grundbuch EINGETRAGENE Vorkaufsrechte (z.B. für die Gemeinde – sog „Negativzeugnis“) und gesetzliche Vorkaufsrechte; hier soll von letzteren die Rede sein, die beim Verkauf einer VERMIETETEN Eigentumswohnung eine große Rolle spielen.

Die Umwandlung in Wohneigentum ist ohnehin ein sehr intensiv diskutiertes Thema u.a. Im Zusammenhang mit sog „Heuschrecken“.

Dabei werden zunächst Mehrfamilienhäuser -auch Miets- oder Zinshaus genannt- an institutionelle Unternehmen verkauft. Anschließend werden die jeweiligen Wohnungen „abgeschlossen“ (Abgeschlossenheitsbescheinigung) und das bisherige Mehrfamilienhaus (auf einem Grundbuchblatt vermerkt) in die Anzahl der einzelnen Wohnungen aufgeteilt (jede Wohnung bekommt ein separates Grundbuchblatt); anschließend werden die vermieteten Wohnungen einzeln an neue Investoren gewinnbringend verkauft.

In diesem Fall haben die Mieter das sog. VORKAUFSRECHT.

Beispiel 1:
Mieter M. ist sich am 01.01.12 mit Eigentümer E. einig geworden über den Beginn des Mietverhältnisses.
Am 01.09.13 verkauft E. seine Immobilie, ein Mehrfamilienhaus, an den Käufer K.
Dieser „schließt ab“ und teilt auf, die Teilung wird am 01.02.14 eingetragen.
In diesem Fall besteht das VORKAUFSRECHT seitens M, weil dieser Mieter geworden ist BEVOR die Teilung der Immobilie erfolgte.

Anders ist es in Beispiel 2:
Eigentümer E verkauft am 01.09.13 seine Immobilie, ein Mehrfamilienhaus, an den Käufer K1.
Dieser „schließt ab“ und teilt auf, die Teilung wird am 01.02.14 eingetragen.
Mieter M schließt mit K1 einen Mietvertrag am 01.03.14 ab.
K1 veräußert am 01.11.14 alle Wohnungen einzeln an einen neuen Käufer K2.
Dieses Mal hat M KEIN Vorkaufsrecht, da er erst NACH Aufteilung der Immobilie Mieter geworden ist und es sich nicht um den Erstverkauf der Wohnung handelt.

Mein Tipp:
Als KÄUFER einer vermieteten Eigentumswohnung prüfen Sie sowohl das Grundbuch als auch den Mietvertrag RECHTZEITIG – so umgehen Sie entspannt die Gefahr, dass der Mieter als Vorkaufsberechtigter infrage kommt.
Als VERKÄUFER sollten Sie ebenfalls die zeitlichen Abläufe prüfen BEVOR Sie Ihre Verkaufsbemühungen aufnehmen – in Einzelfällen sollten Sie sich zur Klärung des Sachverhaltes bei einem Fachanwalt erkundigen und sicherstellen, ob zunächst der Mieter zu seinem Vorkaufsrecht befragt werden muss.

 

Hören Sie sich den Immobilientipp an:

 

 


Der 98.2 Radio Paradiso Immobilientipp mit unserem Experten Matthias Gutsche.

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