Immobilientipp: “Das Grundbuch”

Matthias Gutsche unser Experte in Immobilienfragen.
Matthias Gutsche unser Experte in Immobilienfragen.

Thema 3:  “Das Grundbuch”

Welche Bedeutung hat  das Grundbuch ? Welche Fallen können dort lauern?

Was ist das GB überhaupt ?

 

 

Das GB ist ein öffentliches Register, in welchem in den sog. Abteilungen I-III die Grundstücke, die grundstücksgleichen Rechte, die hieran bestehenden Eigentumsverhältnisse und die damit verbundenen Belastungen verzeichnet sind.

In Abt I findet sich der Name des Eigentümers / der Eigentümerin bzw. des Erbbauberechtigten; handelt es sich um mehrere Personen, so sind die Namen inkl. der jeweiligen Anteile vermerkt.

Abt II beinhaltet die Beschränkungen und Lasten, die sich nicht in Abt II finden: So z.B Vermerke der Testamentsvollstreckung, Insolvenzvermerke oder aber auch „nur“ Wohnrechte, Vorkaufsrechte sowie Sanierungsvermerke aus Abt II lassen sich dann u.a. die Grundschulden sowie Hypotheken erkennen, die auf dem Grundstück lasten. BESONDERE BEDEUTUNG hat in diesem Zusammenhang der sog „ÖFFENTLICHE GLAUBE“ des GB gem. Paragraph 892 BGB.

Danach wird die Richtigkeit und Vollständigkeit des GB gegenüber einem gutgläubigen Erwerber unterstellt.

Hierzu ein Beispiel aus meinem Arbeitsalltag:

Verkäufer V und Käufer K trafen sich beim Notar zur Beurkundung eines Mehrfamilienhauses mit 12 Wohnungen. Der Notar bittet den Verkäufer, noch vor der Verlesung der Urkunde / des Kaufvertrages die entsprechenden Unterlagen zum Thema Wohnrecht vorzulegen. Doch dieser muss passen.Was war geschehen ?

 

 

Im GB waren 2 lebenslängliche Wohnrechte für 2 Damen vermerkt, von denen V vor langer Zeit die Immobilie erworben hatte. K möchte selbstverständlich die Immobilie lastenfrei erwerben, was im Übrigen auch seine den Kaufpreis teilweise finanzierende Bank wünscht. Diese beiden Vorverkäufer (VV) waren in der Zwischenzeit verstorben, was V damit bestätigte, er sei ja auch auf der Beerdigung der beiden Damen gewesen.Dies reichte jedoch dem Notar natürlich nicht aus, da auch die Veränderungen im GB nicht eingetragen waren. Der sog. „öffentliche Glaube“ des GB hatte also zur Folge, dass die Vorkaufsrechte formal noch Bestand hatten. Um den aktuellen Stand der Dinge auch in das GB zu übertragen und den Kaufvertrag vollständig abzuwickeln, mussten auf verschiedenen Wegen nun noch weitere Schritte unternommen und hier insbesondere die Sterbeurkunden der beiden VV beigebracht werden.

 

WICHTIG ist somit, dass Eintragungen im GB grundsätzlich auf ANTRAG und nicht automatisch vorgenommen werden. Dies betrifft nicht nur das Löschen von Einträgen im genannten Beispiel, sondern auch weitere Einträge, wie z.B die Höhe der aktuellen Grundschuld (dazu beim Thema Finanzierung in einem weiteren Immobilientipp mehr) oder die Frage „Wer ist tatsächlich der Eigentümer = Verkäufer im Beispiel einer Erbengemeinschaft

 

 

Mein IMMOBILIENTIPP:

 

Sehen Sie sich VOR dem Notartermin unbedingt den GB-Auszug an bzw. lassen Sie sich die Eintragungen erläutern, damit Dies nicht erst Ihre Bank im Rahmen der Finanzierungsprüfung oder der Notar im Termin macht – so fühlen Sie sich sicher !

 

 

Hören Sie sich den Immobilientipp an:

 

 

 


Der 98.2 Radio Paradiso Immobilientipp mit unserem Experten Matthias Gutsche.

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