Immobilientipp: Kauf oder Miete ?

Matthias Gutsche unser Experte in Immobilienfragen.
Matthias Gutsche unser Experte in Immobilienfragen.

„Immer wieder werde ich gefragt, ob es in der aktuellen Situation aufgrund der niedrigen Zinsen nicht sinnvoll ist, eine Immobilie zum Eigennutz zu kaufen statt zu mieten.

 

Natürlich gibt es grade in der jetzigen Zeit Rechenbeispiele, die einen Kauf auf den ersten Blick favorisieren lassen.

 

BEISPIEL 1:

 

Sie beabsichtigen im Alter von 55 Jahren den Kauf einer ETW / Kaufpreis € 200.000,-, zahlen € 25.000 Eigenkapital = 12,5 % (EK) an und haben Nebenerwerbskosten (NEK) von ca 15% (ca € 30.000), ergibt € 205.000.

 

Diesen Betrag finanzieren Sie mit 1,5 % Zinsen sowie 1,5 % Tilgung, = 3 % p.a. = ca € 6.145 Kredit p.a.

 

Dieser Betrag durch 12 (Monate) geteilt, ergibt ca € 512 mtl.

 

Zahlen Sie aktuell z.B. € 650 Miete mtl, scheint die Rechnung FÜR einen Kauf zu sprechen – nicht jedoch unter Berücksichtigung Ihres Alters, denn Ihre Lebenserwartung deckt nicht die Laufzeit des Darlehens ab.

 

Dieselben Ausgangsdaten, jedoch mit einer Tilgung von 3,5 % versehen, ergeben eine mtl. Belastung von c.a € 855 – aber gleichfalls auch eine deutlich kürzere Laufzeit Ihres Darlehens, die Sie möglicherweise mit Ihrer Lebenserwartung noch abdecken können.

 

BEISPIEL 2:

 

Kauf einer ETW 75 m², bisherige mtl. Miete nettokalt € 590, geplanter Kaufpreis € 170.000, € 45.000 EK, € 15.000 NEK = zu finanzierender Betrag € 140.000, Zins 1,4 %, Tilgung 1 % = mtl. Betrag € 280.

 

Die Belastung für Zins und Tilgung ist hier deutlich niedriger als die Miethöhe.

 

Allerdings führt die sehr niedrige Tilgungsrate zu einer langen Rückzahlungsdauer des Darlehens von über 60 Jahren.

 

Erhöht der Käufer seine Tilgung auf 3,5 %, beträgt die mtl. Rate ca € 572, das Darlehen wäre nach ca. 24 Jahren getilgt. Dann hat der Käufer bis zu diesem Zeitpunkt (mit EK und NEK) ca € 210.000 für seine Wohnung bezahlt. Im Vergleich dazu sind es bereits ca € 170.000 bei gleichbleibender Ausgangsmiete ZZGL Miete für den Rest des Lebens.

 

Sie sehen, wie vielschichtig diese Berechnungen sind.

 

Andererseits sagt auch eine Statistik, dass die Mieten in Berlin um ca 6,7 %, die Kaufpreise bei Eigentumswohnungen jedoch um ca 13 % gestiegen sind, Sie also vielleicht momentan zu überhöhten KP einsteigen ?

 

Aus Sicht vieler Kollegen und auch von mir lässt sich die Frage „KAUF ODER MIETE“ nicht pauschal beantworten, denn es kommt immer wieder auf die individuellen Bedürfnisse und die persönliche Zielsetzung an:

 

Haus oder Eigentumswohnung ? Gibt es die von Ihnen gewünschte Immobilie überhaupt auf dem Markt ?

 

Wenn ja: Auch in der präferierten Lage ? Nicht immer finden Sie auch eine luxuriöse Wohnung 150 m² mit Seeblick zur Miete. Oder anders herum: Sie profitieren vom Glück einer aktuell sehr niedrigen Miete – dann wird es eine vergleichbare Immobilie zum Kauf in guten Lagen kaum geben.

 

Wie sieht Ihr beruflicher / familiärer Planungshorizont bzw. Ihre Mobilität aus? Befindet sich die junge Familie „in Gründung“, erwarten Sie z.B. deutlich andere Ziele und Herausforderungen als mit Mitte 50, wenn die Kinder aus dem Haus sind oder beruflich alles geregelt ist.

 

Lässt Ihr EK überhaupt einen Kauf zu ? In den meisten Fällen (vgls auch Immobilientipp „Finanzierung“) verlangt die Bank einen EK-Anteil von ca 25 % zzgl NEK ? Bringen Sie diese Quote nicht mit, sollten Sie weiterhin von einem Eigenheim träumen und entspannt zur Miete wohnen bleiben.

 

Sollten Sie sich nachher für einen Kauf entscheiden, gehen Sie auch bei niedrigen Zinsen auf keinen Fall Abstriche bei den Basisbedingungen ein; so sollte ein Kauf im Vergleich zur Miete KEINESFALLS eine Verschlechterung der aktuellen Wohnbedingungen bzw sogar Lebensbedingungen ergeben.

 

Insbesondere im Luxussegment sind die Ausstattungstrends immer schnelllebiger – was also heute top ist, wird aller Voraussicht nach in 10 Jahren weniger aktuell sein und könnte damit bereits heute für die KP-Findung eine Rolle für den etwaigen späteren Verkauf spielen.

 

Berücksichtigen Sie unbedingt bei Ihren Berechnungen auch die NEK (u.a. Notar, Grunderwerbsteuer, Grundbuchamt, ggfls Makler, Gutachter, Handwerker) die Sie im Gegensatz dazu bei der Anmietung einer Immobilie nicht oder nur subsidiär erwartet.

 

TIPP: Letztendlich ist die Rechnung immer eine sehr persönliche Entscheidung und sollte unbedingt VORHER MIT DER NÖTIGEN ZEIT UND RUHE angestellt werden (vgl auch Immobilientipp 12) – alleine die aktuelle Zinspolitik oder ein Zeitungsartikel sollten nicht die ausschließliche Motivation für einen Kauf sein, verzichten Sie also darauf sich einen Kauf „schön zu rechnen“ !“

 

 

 

Hören Sie sich den Immobilientipp an:

 

 


Der 98.2 Radio Paradiso Immobilientipp mit unserem Experten Matthias Gutsche.

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